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更倾向于把城市抽象化
发布时间:2017-09-01 10:31

  很多人会根据行政区域来比较,但行政区划其实并不能反映城市的价值秩序,我更倾向于把城市抽象化,分成中心区、次中心区、近郊、远郊四个档次,然后一一做比较先来比较中心区,广州的中心区很好识别,那就是以珠江新城第一高楼为圆点,在珠江以北画一个半径为5公里的半圆(珠江以南最多只能算次中心),出了这个半圆,是找不到另一个可以抗衡的中心了,而且离这个半圆越远越便宜,广州楼市的空间秩序是呈金字塔结构的。
 
  那么在这个半圆内,珠江新城东区和中区稍微体面一点的房子都已经接近10万了,西区、天河北、体育西还能找到五六万的房子,半圆内整体的均价到8万没什么问题。汇悦台、柏悦府、凯旋等豪宅项目的话,报价则是10w+了,有的甚至报到16万。
 
  深圳的话,中心区不是那么好识别,严格来说是福田,但是南山有科技力量支撑,所以在房价上比福田还硬,东部呢还有广州没有的漂亮海岸线,大小梅沙的豪宅也不输给福田和南山。整体来看的话,不论是福田的香蜜湖,还是南山的后海、红树湾、华侨城,还是盐田的海景豪宅,也都是10万左右的水平,这和广州的珠江新城差不多一个价位。
 
  当然,最贵的深圳湾一号据说已经到20万了,这个比广州最贵的汇悦台还是要贵一些的,但其他的像深圳湾公馆、翡翠海岸这些,和广州的几个豪宅项目差不太多。
 
  总体来看,广州的中心区比较集中,深圳的中心则有好几个,但两个城市核心区的均价已经差不太多了,当然深圳的顶级豪宅还是更贵一些。来看次中心,这里次中心的定义是距离第一高楼5到10公里的区间,广州的话,可以选取客村、东圃、同和、公园前几个板块,深圳可以选取水贝、深圳北站等板块。目前,客村(包含赤岗)的电梯房报价5w+,品质高、朝向好的可以到6w,东圃5w+,同和、公园前3w到6w都有。
 
  也就是说,广州这几个次中心的电梯房基本上已经5万+了,深圳的次中心略贵(水贝大概6万+,深圳北5万+),但二者的差距同样不大。
 
  来看近郊,我对近郊的定义是距离第一高楼10到25公里之间,广州可以选取广钢、牛奶厂、南浦、科学城,深圳可以选取龙华、丹竹头、宝安中心区。目前,广刚、牛奶厂的新房已经接近5万了,南浦的二手房接近3万,科学城的新房3万+。龙华也能到5万,但三四万的房子也有,丹竹头4万+,宝安中心区因为靠近前海,最高能到7万+,但五六万的房子也有很多。
 

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